2020년 2분기 전국 상업용부동산 공실률, 임대료 등 임대시장 동향

Post Views: 390UPDATEED: 2020-07-30 11:11:54https://webdraw.net/?p=4158
2020년 2분기 전국 상업용부동산 공실률, 임대료 등 임대시장 동향
▲ 상업용부동산 임대시장동향, 2020년 2분기시도별 투자수익률

한국감정원은 전국 상업용부동산에 대한 2020년 2분기(6.30. 기준) 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향을 조사․발표했다.


* 오피스(일반 6층 이상), 중대형 상가(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과), 소규모 상가(일반 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하), 집합 상가의 4개 건물유형으로 구분‧조사


2020년 2분기 상업용부동산 임대동향조사 결과를 전반적으로 살펴보면, 오피스 및 모든 상가 유형에서 전분기 대비 임대료, 투자수익률이 하락하고 공실률이 다소 증가했다.


(임대가격지수) 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.23%하락, 상가는 중대형 0.26%, 소규모 0.25%, 집합 0.31% 하락했으며, 전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 17.1천원/㎡, 상가(1층 기준)는 집합 27.8천원/㎡, 중대형 26.6천원/㎡, 소규모 19.9천원/㎡ 순으로 나타났다.


(투자수익률) 오피스 투자수익률은 1.33%, 중대형 상가는 1.18%, 소규모 상가는 1.09%, 집합 상가는 1.27%로 나타났다.


임대이익을 나타내는 소득수익률은 오피스 1.05%, 중대형 상가 0.95%, 소규모 상가 0.84%, 집합 상가 1.11%로 나타났으며, 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.28%, 중대형 상가 0.23%, 소규모 상가 0.25%, 집합 상가 0.15%로 나타났다.


(공실률) 전국 평균 공실률은 오피스는 11.3%, 중대형 상가는 12.0%, 소규모 상가는 6.0%로 나타났다.


(지역 동향) 서울지역은 명동, 동대문 상권을 중심으로 관광객 감소, 오프라인 매장 수요 감소로 인한 입점업체의 매출부진 등으로 상권 침체가 지속되며 임대료가 하락했다.


대구지역은 코로나19의 지역 내 확산 진정에 따른 사회적 거리두기 완화와 전분기 임대료 급락에 대한 기저효과로 임대료가 상승했다.


* (서울 임대가격지수, 전기대비)중대형 0.28%, 소규모 0.34%, 집합 0.35%↓

* (대구 임대가격지수, 전기대비)중대형 0.95%, 소규모 1.11%, 집합 0.29%↑


1. 임대료 및 임대가격지수


◈ 임대료 수준은 표본개편(2020년1분기)에 따라 표본구성 및 임대료 산정방법 변화 등으로 변동이 발생하여 통계의 시계열적인 해석시 유의가 필요하니 표본개편 이전 대비 비교시에는 임대가격지수의 변동률을 활용하시기 바랍니다.


* 임대료는 현재 계약된 임대료가 아닌 해당시점의 거래 가능한 임대료 수준을 기준으로 산정하며, 임대가격지수는 임대료 추세를 관찰하기 위하여 이용


임대료는 집합 상가의 임대료(27.8천원/㎡)가 가장 높았으며, 중대형 상가(26.6천원/㎡), 소규모 상가(19.9천원/㎡) 순으로 나타났다. 한편 오피스는 17.1천원/㎡ 수준으로 나타났다.


* 상가는 가장 효율적으로 이용되고 있는 1층을 기준으로 산정하는 반면, 오피스의 1~2층은 주로 로비나 매장용으로 이용되고 있어 업무용 공간의  임대료 수준을 파악하기 위해 3층~최고층을 기준으로 산정(직접 비교 유의)


임대료의 변동 추세를 나타내는 전분기 대비 모든 유형에서 하락한 가운데, 오피스는 0.23% 하락하였으며, 상가의 경우 중대형 0.26%, 소규모 0.25%, 집합 0.31% 하락했다.


오피스는 재택근무 확대로 인한 신규임차수요 감소와 신규 오피스 공급의 영향으로 노후 오피스를 중심으로 임대료 하락


상가는 대구에서 전분기 급락에 따른 기저효과로 상승했으나, 그 외 지역에서는 코로나19의 영향으로 위축된 소비심리와 기업경기 둔화가 완전히 회복되지 못해 전체 상가유형에서 하락


* (소비자심리지수,한국은행)97.0(2019.9월)→100.5(2019.12월)→78.4(2020.3월)→81.8(2020.6월)

* (기업경기실사지수,한국은행)72(2019.9월)→76(2019.12월)→54(2020.3월)→56(2020.6월)


임대료 및 임대가격지수를 유형별·지역별로 살펴보면,


(오피스) 임대료 수준은 임대수요가 많은 수도권(서울, 경기, 인천)이 높으며, 임대가격지수는 대구 및 경북을 제외한 전체 시도가 하락한 가운데 충북, 인천, 충남 등의 순으로 하락했다.


서울은 시청·명동 상권 등에서 오피스 공급 증가 및 재택근무 등 근무환경 변화로 인한 신규임차수요 감소로 전분기 대비 0.22% 하락


* 서울 0.22%↓, 시청 1.77%↓, 명동 0.85%↓, 천호 0.60%↓


부산은 노후 오피스의 공실 장기화로 임차인 이탈 방지 및 신규 임차 유인을 위해 임대료를 하향 조정함에 따라 전분기 대비 0.47% 하락


* 부산 0.47%↓, 연산로터리 2.10%↓, 남포동 0.61%↓, 부산역 0.51%↓


(중대형 상가) 서울, 부산 및 인천 지역의 임대료가 높은 수준이며, 임대가격지수는 대구를 제외한 전체 시도가 하락한 가운데 충북, 인천, 경남 등의 순으로 하락했다.


서울은 명동·남대문 상권 등 외국인 관광객 의존도가 높은 상권에서 외국인 관광객 감소로 상권침체가 지속되며 전분기 대비 0.28% 하락


* 서울 0.28%↓, 명동 2.04%↓, 남대문 0.56%↓


대구는 코로나19의 지역 내 확산이 진정되고, 사회적 거리두기 완화와 재난지원금 지급의 영향으로 전분기 급락에서 다소 회복하며 0.95% 상승


* 대구 0.95%↑, 계명대 1.65%↑, 들안길 1.49%↑, 동대구 1.36%↑


(소규모 상가) 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 대구를 제외한 전체 시도가 하락한 가운데 인천, 충북, 부산 등의 순으로 하락했다.


서울은 이태원 상권에서 이태원 클럽발 코로나19 확산 영향으로, 혜화동 상권에서 공연계 불황에 따른 유동인구, 매출액 감소의 영향으로 하락하는 등 전분기 대비 0.34% 하락


* 서울 0.34%↓, 이태원 1.62%↓ 혜화동 0.99%↓


인천은 코로나19의 수도권 확산 및 장기화로 인한 경기침체, 관광객 감소, 임대수요 감소가 지속됨에 따라 전분기 대비 0.64% 하락


* 인천 0.64%↓, 구월 0.58%↓, 신포동 0.53%↓, 계양구 0.50%↓


(집합 상가) 임대료 수준은 서울, 경기, 부산 등이 높으며, 임대가격지수는 대구를 제외한 전체 시도가 하락한 가운데 세종, 강원, 충북 등의 순으로 하락했다.


서울은 동대문 상권에서 온라인 쇼핑 활성화 및 관광객 감소에 따른 의류 등 도소매 업종 매출 감소 영향 등으로 전분기 대비 0.35% 하락


* 서울 0.35%↓, 동대문 1.93%↓


세종은 세종정부청사 상권의 주 고객층이 중앙부처 공무원인 특성상 회식자제, 사회적 거리두기의 영향으로 유동인구, 매출액 감소하며 전분기 대비 2.04% 하락


* 세종 2.04%↓, 세종정부청사 1.41%↓


2. 투자수익률


3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 투자수익률은소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출하며, 오피스는 1.33%, 중대형 상가는 1.18%, 소규모 상가는 1.09%, 집합 상가는 1.27%로 나타났다.


3개월간의 임대 이익 등의 소득수익률은 오피스 1.05%, 중대형 상가 0.95%, 소규모 상가 0.84%, 집합 상가 1.11%로 나타났다.


자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.28%, 중대형 상가 0.23%, 소규모 상가 0.25%, 집합 상가 0.15%로 나타났다.


코로나19 등 경기 위축 및 투자수요 감소에 따른 자산가치 상승 둔화와 상권 소비 위축 영향으로 투자수익률은 전기대비 하락했다.


투자수익률을 유형별·지역별로 살펴보면,


(오피스) 경기, 서울, 전남 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈으며, 충남, 경남, 대전 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.


서울은 외부환경 변화에 따른 불확실성으로 투자심리가 위축되어 자산 가치 상승이 둔화된 가운데 1.57%의 투자수익률을 나타냈다.


인천은 코로나19에 의한 경기침체로 전체 상권의 자본수익률이 하락 전환되면서 투자수익률 0.84%를 나타냈다.


(중대형 상가) 서울, 대전, 세종 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 제주, 경남, 경북은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.


서울은 경기침체 및 사회적 거리두기로 인해 상업용부동산 시장의 투자 관망세가 짙어지면서 거래량 감소와 자산가치 상승 둔화를 보였고, 투자수익률은 1.40%를 나타냈다.


경남은 창원역, 거제옥포 상권 등에서 지역기반산업인 조선업 불황이 지속되고, 임대료 하락에 따른 상업용부동산 수요 감소로 자산가치가 하락하면서 투자수익률 0.64%를 나타냈다.


(소규모 상가) 경기, 서울, 대전 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 제주, 울산, 경남은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.


경기는 안양역(2.02%) 상권에서 신축 오피스텔 공급으로 인한 정주인구 증가, 정비사업 등의 영향으로 높은 투자수익률은 나타냈으나, 김량장동(0.70%) 상권에서 임대료 하락하며, 투자수익률 1.40%를 나타냈다.


제주는 노형오거리(-0.02%), 광양사거리(0.21%) 상권 등에서 관광객 감소로 인한 상가 투자 수요 감소로 자산가치가 하락하면서 투자수익률 0.33%를 나타냈다.


(집합 상가) 광주, 전남, 서울 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 세종, 제주, 충남 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.


서울은 화곡(2.07%) 상권에서 공동주택 인근의 생활밀착형 업종이 주로 입점한 상가는 코로나19의 영향을 비켜갔으나, 동대문(0.67%) 상권에서 관광객 감소 및 소비 위축을 보이며, 투자수익률 1.36%를 나타냈다.


세종은 상가 공급 과다 및 공실 장기화로 인해 자산가치 하락세가 지속되면서 투자수익률 0.10%를 나타냈다.


3. 공실률


◈ 공실률은 표본개편(2020년1분기)에 의한 표본 확대 및 교체로 표본구성 변화 등에 변동이 발생하여 통계의 시계열적인 해석시 유의가 필요하오니, 보도자료 활용시 참고하시기 바랍니다.


오피스는 11.3%, 중대형은 12.0%, 소규모는 6.0%로 나타났다.


오피스는 전분기 대비 공급이 증가한 가운데, 코로나19 확산에 의한 재택근무 시행 확대로 신규임차수요가 감소하며 전분기 대비 0.2%p 증가한 11.3%를 나타냄


* (오피스 공급, 건축물대장 기준) 전국:328,297㎡(2020.1분기)→372,900㎡(2020.2분기), 13.6%↑


상가는 지역경기 침체, 소비심리 위축 및 매출 하락으로 인한 자영업자 감소와 폐업 증가로 중대형 상가에서 전분기 대비 0.3%p 증가한 12.0%, 소규모 상가에서 0.4%p 증가한 6.0%로 나타남


* (자영업자 증감(전년대비, 고용동향) -11,000명(2019.12월), -71,000명(2020.3월), -155,000명(2020.6월)


공실률을 유형별·지역별로 살펴보면,


(오피스) 충북, 경북, 전남 등이 전국 평균(11.3%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 경기, 제주, 서울은 10%미만의 공실률을 나타냈다.


서울은 전반적으로 임차수요 및 공실률 수준이 안정적이나, 최근 재택근무 확대로 신규 임차수요가 다소 감소하며, 9.1%의 공실률을 나타냄


* (공실률)서울 9.1%, 테헤란로 9.2%, 여의도 9.6%


경기는 분당 상권에서 지리적 이점과 공급 부족을 겪는 판교의 대체재로서 꾸준한 임차수요를 유지하며, 3.9%의 공실률을 나타냄


* (공실률)경기 3.9%, 분당 1.6%


(중대형 상가) 경북, 전북, 충북 등이 전국 평균(12.0%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 서울, 경기 등이 낮은 공실률을 나타냈다.


서울은 구로디지털공단역, 신림역 상권에서 기존 업체 이탈 없이 계약유지 되고 있으나, 이태원, 압구정 상권 등에서 사회적 거리두기 및 상권침체에 따른 폐업으로 7.9%의 공실률을 나타냄


* (공실률)서울 7.9%, 구로 1.3%, 신림역 1.4%, 이태원 29.6%, 압구정 16.1%


경북은 구미산업단지 상권에서 산단 가동률 감소로 인한 경기침체와 유동인구 감소 등의 영향으로 공실률 증가하며, 17.7%를 나타냄


* (공실률)경북 17.7%, 구미산업단지 26.1%, 구미 24.9%


(소규모 상가) 전북, 세종, 경북 등이 전국 평균(6.0%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 경기, 서울 등이 낮은 공실률을 나타냈다.


전북은 군산 상권에서 지역기반산업 침체의 영향으로, 정읍 상권에서 인구감소 및 코로나19의 영향으로 공실률 증가하며, 12%를 나타냄


* (공실률)전북 12%, 군산 27.6%, 정읍 17.2%


대전은 유성온천역 상권에서 호텔 폐업에 따른 관광객 감소로 상권침체가 지속되면서 공실률 6.3%를 나타냄


* (공실률) 대전 6.3%, 유성온천역 16.3%


2020년 2분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 320여명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.


상업용부동산 임대동향조사 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE( www.r-one.co.kr ), 국토교통통계누리( stat.molit.go.kr ), 통계청 국가통계포털( kosis.kr ), 한국감정원 부동산정보 앱(app)을 통해 확인할 수 있다.

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